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今さら聞けない不動産投資の基本用語「レバレッジ」とは?

Leverage
(写真=ANDRANIK HAKOBYAN/Shutterstock.com)

不動産投資の書籍や記事を読んでいて、「レバレッジ」という言葉を目にしたことはないでしょうか。何となく意味を知っているという人でも、それが不動産投資においてどんな意義を持っているのか、どう活用すればよいのかわからないこともあります。今回は、基本用語の一つであるレバレッジについて説明します。

レバレッジでスケールの大きな不動産投資

レバレッジとは、もともと「てこの力」を指しています。金融の世界では、他人資本を活用して自己資本だけでは到達できないようなスケールの大きい資産運用を行うことを指しているのです。他人資本とは他人のお金、自己資本とは自分のお金と理解しておけばよいでしょう。端的にいえば、お金を借りて(=他人資本)物件を購入することが不動産投資におけるレバレッジです。

株式や債券、投資信託などといった金融商品は、自分のお金で購入することが多い傾向といえます。もちろん、信用取引であったり、消費者金融などで借りたお金で投資したりしてレバレッジを効かすことも可能です。しかし、自分の身の丈に合っていない投資はあまりおすすめできません。おすすめする専門家も、ほとんどいないのではないでしょうか。

それに対し、もともとの購入代金が大きい不動産投資では、金融機関からの融資を受けて物件購入に踏み切るケースが大半です。数千万円や億にも達するような価格の物件を、自己資本だけで購入する人は少数派でしょう。不動産投資は、他の資産運用方法に比べてダイナミックでスケールの大きなものです。

レバレッジでいち早く「お金持ち」を目指す

不動産投資でレバレッジをかけることで、スケールの大きな投資が可能となります。これは、別の言い方をすれば「お金持ち」になるのが早いということでもあります。自己資金が少なくても、融資を活用することで質のよい物件を購入し、利回りを高められるからです。

簡単な例を挙げて考えてみましょう。手元に500万円の資金があり、全額を不動産投資に使えるとします。500万円で購入できる物件などほとんどないかもしれません。しかし、500万円に加えて2,500万円の融資を受けられれば、3,000万円の物件が手に入ります。仮にこの物件の利回りが10%であれば、毎年300万円の収入が期待できるのです。

借入金の利息が3%とすると、手元には毎年225万円の収益が残ります。500万円しかお金がなかったのに、毎年200万円以上の収益を上げるような資産運用が実現したのです。もちろん、このように首尾よくいくとは限りません。「借入金額が大きすぎる」「金利が高すぎる」「修繕費が高い」「空室が増える」など、不動産投資にはリスクがつきものです。

レバレッジは必ず利益を増大させるわけではなく、逆に損失を増大させる可能性もあるため、その使い方には細心の注意が必要となることは言うまでもありません。それでも、決して大富豪ではない普通の会社員が「お金持ち」になるには、レバレッジを効かせられる不動産投資が有効な手段になり得るというのは、覚えておいて損はないはずです。

不動産投資とFX・信用取引とのレバレッジ比較

レバレッジは資産運用の世界でよく使われる用語であり、不動産投資以外でもFXや信用取引で見られます。しかし、レバレッジの意味は若干異なります。FXや信用取引におけるレバレッジは、融資を活用した投資行動を意味するわけではありません。こうした金融商品の取引のために、個人が金融機関から融資を受けるのはほぼ不可能といってよいでしょう。

そうではなく、少額の「証拠金」にレバレッジをかけて、より高い金額の取引を可能とする権利を入手するのがFXや信用取引におけるレバレッジです。たとえば、10万円を証拠金として金融機関に差し出し、レバレッジ10倍がかけられるようになったとしましょう。この場合、100万円の取引が可能となります。

FXの場合は、日本国内のFX業者の場合は25倍までレバレッジをかけられるようになっており、少額の投資で大きな利益を狙えます。一方で、大きな損失を被る可能性もあるのです。FXや信用取引に比べれば、レバレッジによるリスクは不動産投資において最も低いと考えられます。不動産の価値が短期間で激しく動くことはほとんどありませんし、家賃収入という形で安定的にインカムゲインを得ることもできる点がメリットです。

「どの投資方法が優れているか」は個人のとれるリスクによって変わるため、一概にはいえません。リスクを背負っても、短期間に高いリターンを上げたければFXや信用取引でもかまわないでしょう。ただ、長期的なスパンで家賃収入という不労所得を積み上げたいと考えるのであれば、不動産投資が適しています。自分のライフプランや投資の目的を検討したうえで、それに適した運用方法を選ぶことが重要です。

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